Cuando en DN INMO te encontramos la casa que buscabas, nos encargamos de uno de los trámites más importantes: la reserva de esta vivienda mediante un contrato de arras. Es un acuerdo muy común, pero hay cuestiones que hay que tener en cuenta para evitar problemas y malentendidos.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un contrato privado entre el vendedor y el comprador para asegurar la reserva de la vivienda antes de la formalización de la escritura pública ante notario. Se trata de un preacuerdo por escrito que implica una posterior compraventa en las condiciones que se acuerdan y se reflejan en este contrato.
Si tras la firma del contrato de arras, alguna de las partes incumple lo acordado, esta podría tener que asumir una penalización. Por ello, pese a que se trata de un acuerdo sencillo, lo más recomendable es contar con el asesoramiento de un profesional inmobiliario para entender todas las cláusulas y conocer las consecuencias legales.
El dinero que el comprador entrega en el contrato de arras suele ser de aproximadamente el 10% del valor de venta de la vivienda, que posteriormente se descontará del coste final. Es la práctica habitual que también seguimos en DN INMO.
¿Qué tipos de contrato de arras existen?
Es importante saber que no todos los contratos de arras son iguales. Existen tres tipos de arras que se adaptan a las necesidades de cada operación:
Arras penitenciales o de desistimiento
Son el tipo más común y se recogen en el artículo 1.454 del Código Civil. Da a ambas partes la opción de desistimiento, pero con penalización.
Si fuese el vendedor quien desistiera de la operación, echándose atrás para vender su vivienda, tendría que devolver las arras dobladas. Sin embargo, si es el comprador el que prefiere no seguir con la compraventa, perdería las arras abonadas.
Arras penales
Estas se diferencian de las anteriores en que su objetivo es garantizar la compraventa del inmueble. Aparecen reflejadas en los artículos 1152 y 1153 del Código Civil. En este caso, si finalmente alguna de las partes no cumpliese con el contrato, aparte de la compensación económica que también se da en las arras penitenciales, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización en daños y perjuicios.
Arras confirmatorias
Quedan recogidas en el artículo 1124 del Código Civil y se caracterizan porque, en caso de incumplimiento, habría que acudir a los tribunales y ahí se determinarían las consecuencias para la parte que ha desistido del contrato.
Sea cual sea el tipo de arras que se negocien, a la hora de elaborar el contrato es muy aconsejable contar con el apoyo de un experto legal o inmobiliario.
¿Qué cláusulas debe incluir un contrato de arras?
Hay una serie de datos que no pueden faltar en el contrato de arras:
- Datos personales de las partes. Deben constar los datos completos del comprador y del vendedor (nombre, DNI o NIE y domicilio).
- Datos de la vivienda. Dirección completa, tipo de vivienda, superficie aproximada y, si es posible, la referencia catastral o los datos registrales. Así se evita cualquier confusión sobre qué vivienda se está comprando.
- Importe de las arras o señal. Se debe indicar claramente la cantidad que el comprador entrega como reserva de la vivienda y dejar constancia de que ese importe se descontará del precio final.
- Precio total de la vivienda. El contrato debe reflejar el precio total acordado para la compraventa.
- Plazo para firmar la compraventa. Es recomendable fijar una fecha límite para firmar la escritura pública ante notario, o al menos un plazo máximo.
- Cargas y situación legal del inmueble. Si la vivienda tiene hipoteca, embargos u otras cargas, debe indicarse si se cancelarán antes de la compraventa y quién se hará cargo de ellas.
- Se debe dejar claro el tipo de arras (normalmente, penitenciales) y qué ocurre si alguna de las partes se echa atrás: pérdida de las arras por parte del comprador o devolución duplicada por parte del vendedor.
- Condiciones especiales. Pueden añadirse cláusulas importantes, como que la operación quede sujeta a la concesión de la hipoteca, a la obtención de determinada documentación o a la venta previa de otra vivienda.
¿Cuándo firmar las arras? ¿Antes o después de pedir la hipoteca?
Este un aspecto muy importante. Lo más habitual es firmar el contrato de arras antes de pedir la hipoteca, ya que este documento confirma el compromiso de compraventa y fija las condiciones clave del acuerdo (precio, plazos y penalizaciones).
De hecho, la mayoría de los bancos exigen el contrato de arras para iniciar el estudio de la operación hipotecaria, porque les sirve como prueba de que la vivienda ya está reservada. Eso sí, conviene incluir una cláusula condicionada a la concesión de la hipoteca, para evitar perder las arras si finalmente el banco no aprueba la financiación.
Una vez firmadas, empieza una de las fases más importantes del proceso: comparar y elegir la hipoteca, un proceso que se puede simplificar con el simulador de hipotecas con el que podrás calcular tu cuota mensual según tus ahorros y el precio de la vivienda.
Tener varias ofertas permite negociar mejor con el banco y evitar sorpresas, asegurando que la hipoteca encaja realmente con las necesidades antes de llegar a la firma final.
¿Cuál es la diferencia entre las arras y la señal?
La señal es un anticipo del precio de la vivienda que no siempre tiene efectos legales claros si no se especifica nada más por escrito. Si una de las partes se echa atrás, la devolución de la señal puede generar conflictos, ya que no establece penalizaciones automáticas ni consecuencias concretas.
Las arras son un acuerdo formal, normalmente recogido en un contrato por escrito, que fija derechos y obligaciones para comprador y vendedor. Además de funcionar como reserva, establecen qué ocurre si alguna de las partes incumple.
El contrato de arras no tiene una fecha de validez por ley. El comprador y el vendedor pueden pactar el plazo máximo durante la redacción del documento, que suele rondar entre los 30 y los 90 días, puesto que el comprador podría necesitar tiempo para tramitar la hipoteca.
