El mercado del alquiler en Navarra va a cambiar de manera importante tras la publicación el 29 de julio en el Boletín Oficial del Estado (BOE) de la declaración como zona tensionada de 21 municipios de Navarra, la mayoría en Pamplona y Comarca.
Estos 21 municipios son Pamplona, Valle de Egüés, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Aranguren, Berriozar, Ansoáin, Valle de Elorz, Villava, Huarte, Berrioplano, Estella-Lizarra, Tafalla, Corella, Cintruénigo, Baztan, Alsasua, San Adrián, Peralta y Tudela.
La declaración de zona tensionada establece un índice de precios de referencia para los precios de los alquileres de la vivienda habitual, por lo que quedan excluidos los alquileres de temporada y turísticos. Puede consultarlo haciendo clic aquí.
Ante esta situación, surgen muchas dudas en propietarios e inquilinos que desde DN INMO queremos resolver.
¿A partir de cuándo se va a limitar el precio del alquiler en Navarra?
El sistema de limitación de precios ya está en vigor. Se aplica a partir de la publicación en el BOE las zonas de mercado residencial tensionado. Es decir, desde el 29 de julio de 2025.
¿Cuándo se aplica la norma?
Cuando es un alquiler de vivienda habitual y permanente ubicada en una zona declarada de mercado residencial tensionado. La declaración tiene una duración de tres años, prorrogable.
¿Cómo se calcula la renta?
Podemos distinguir tres supuestos principales para las viviendas en Zonas de Mercado Residencial Tensionado. Para ello, primero debemos definir la figura del “gran tenedor”.
Un “gran tenedor” en Navarra se considera a aquel propietario con más de 10 viviendas o 5 o más viviendas situadas en Zona de Mercado Residencial Tensionado.
1. No soy gran tenedor y la vivienda no ha estado alquilada como vivienda habitual en los últimos 5 años
Cuando el propietario no es un gran tenedor y la vivienda se alquila por primera vez en los últimos 5 años, se aplica el índice de referencia de precios de alquiler. Además, se podrán repercutir al arrendatario cuotas de comunidad, suministros, IBI o tasa de basuras.
2. No soy gran tenedor y la vivienda sí ha estado alquilada como vivienda habitual en los últimos 5 años
Cuando el propietario no es un gran tenedor y la vivienda ha estado alquila en los últimos 5 años, se toma como referencia la última renta vigente. Por ejemplo, si el anterior inquilino pagaba 700 euros al mes, la renta que se toma como referencia es esta, independientemente de lo que indique el índice de referencia de precios del alquiler.
Esta renta solo se podrá incrementar en dos supuestos:
- En el caso de que a dicha renta anterior no se le hubiera aplicado la correspondiente actualización anual, esta podrá implementarse a partir del nuevo alquiler.
- Es posible una actualización de hasta un 10% en determinados supuestos concretos que tienen el objetivo de fomentar las actuaciones de rehabilitación, mejora energética, accesibilidad y la formalización de contratos de arrendamiento de larga duración, de diez o más años.
Por otro lado, no se podrán fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
3. Soy gran tenedor, independientemente de si la vivienda ha estado o no alquilada como vivienda habitual en los últimos 5 años
La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en el que se ubique, ni tampoco podrá ejercer la renta vigente en el último contrato de alquiler en los términos anteriores
¿Cuándo puede fijarse la renta libremente? ¿Qué excepciones hay?
Falta de muestra estadística suficiente. Si en una zona no hay datos suficientes (por ejemplo, menos de 20 contratos de alquiler en el último año para esa tipología), el índice no se genera. En ese caso, tampoco se aplica limitación y el alquiler se pacta libremente.
Superficie fuera del rango 30–150 m². El sistema estatal solo proporciona un rango de precios de alquiler para viviendas de entre 30 y 150 m² de superficie construida. Esto implica que las viviendas de menos de 30 m² (microviviendas, estudios muy pequeños) o de más de 150 m² (pisos grandes o viviendas de alta categoría) no tienen rango de referencia y, por tanto, no están sujetas a la limitación. Se puede pactar libremente el alquiler.
Viviendas tipo unifamiliar. Tampoco se consideran dentro del régimen de contención los inmuebles que no forman parte de edificios residenciales colectivos, es decir, viviendas unifamiliares (chalets, adosados independientes) quedan exentas del límite máximo basado en el índice estatal.
Viviendas de obra nueva o rehabilitadas integralmente (menos de 5 años). El índice estatal tampoco cubre viviendas que sean de obra nueva o que hayan sido objeto de una rehabilitación integral en los últimos cinco años, por lo que no disponen de referencia y quedan exentas del límite legal de precios.
¿Qué prórrogas contractuales al contrato de alquiler pueden aplicarse?
En Zonas de Mercado Residencial Tensionado. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el periodo de arrendamiento previsto en la normativa (5 años para personas físicas o 7 años para personas jurídicas), el arrendatario podrá solicitar una prórroga de tres años de obligada aceptación para el arrendador, durante la cual seguirán aplicándose las condiciones establecidas en el contrato anterior.
En zonas no declaradas como mercado residencial tensionado. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el periodo de arrendamiento previsto en la normativa (5 años para personas físicas o 7 años para personas jurídicas), el arrendatario podrá solicitar una prórroga de tres años que dependerá de la aceptación o no del arrendador.
Vulnerabilidad. Además, independientemente de que la vivienda esté ubicada en una zona de mercado residencial tensionado o no, a la finalización del contrato y sus prórrogas, el arrendatario podrá solicitar una prórroga adicional por un periodo máximo de un año, cuando se acredite una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales. Esta solicitud deberá aceptarse por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda. El arrendador no gran tenedor solo podrá negarse si acredita necesidad de la vivienda para sí o familiares de un determinado grado.
¿Cómo puedo saber el precio del contrato vigente en los últimos 5 años?
Los propietarios e intermediarios deben indicar, antes de formalizar el contrato, el precio del último contrato de alquiler. Esta información también debe constar en el propio contrato.
